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收购处置

四川RY企业不良债权处置案例

  内容摘要:

  中国www.2138.com在不良资产处置过程中,充分发挥了处置定价委员会议事机制的优势,结合企业具体困难和当地社会环境等关键问题,科学制定有针对性的处置策略,通过债务重组方式,实现低价债权超额回收。主要亮点是对争议较大、矛盾较为突出的不良债权,择优选择债务重组方式进行处置,不仅实现了企业的权益,也维护了社会稳定,实现企业、债务企业、当地政府三方共赢。

  项目背景:

  2017年,中国www.2138.com收购了G银行成都分行11户不良资产债权,收购时RY企业债权在G银行的五级分类中为次级类,原贷款方式为抵押、质押及担保,收购定价较低。该债务企业的生产与经营主要由商品房开发和齿轮的生产经营两部分组成,债务企业受房产项目资金链断裂的影响,齿轮生产已停工,其开发的商品房项目二期、三期难以启动,所欠建筑施工单位的工程款、农民工工资尚未付清,一期交房滞后,一期中庭、绿化景观难以呈现,业主房屋产权证到期无法办理等种种问题引发了购房者堵路、封门、上访、拉闸停电、恶语攻击等各种群体事件时有发生,对P市社会稳定造成了较大的负面影响。因银行贷款逾期难以偿还,债务企业所有账户及土地被查封,导致债务企业所有开发建设及齿轮生产工作无法正常进行。

  项目处置难点:

  1、项目抵押物难以追偿。RY企业与G银行签订了最高额抵押合同,以其名下位于P市某区的土地使用权提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。收购时项目组尽职调查了解到,该宗土地开发项目为企业房地产项目建设完成的一期共产,绝大部分住宅已被销售,已销售的房地产已将土地进行分摊,宗地实际上丧失了完整性,其价值已形成了事实上的悬空,无法单独变现,且债务人贷款状况恶化后,各家银行先后将企业和保证人的相关资产、账户等全部进行了查封。

  2、司法实行已中止。2016年,G银行成都分行向成都市高新区法院提交《强制实行申请书》和《查封申请书》,查封了债务企业及担保人所有资产。随后,成都市高新区法院业立案受理实行,但因所查封的债务企业开发土地已建造了商品房,并随销售分摊,且开发的商品房无法按期为购房者办理产权证,已引起多次社会群体事件,给当地政府和债务企业造成了相当的压力。此外,担保人名下财产为其夫妻和父母的唯一居住房产,所查封资产均无可实行条件,2017年9月,成都市高新区法院裁定终结本次实行。

  3、偿债能力和回收价值极低。经项目组梳理分析,债务企业偿债能力很弱,担保人资产无法处置。

  处置方式:

  1、确定处置定价机制。www.2138.com不良资产处置制度规定中有不良资产处置定价议事机制。根据议事机制,在RY企业处置项目启动初期,就召开了该户资产的处置定价会议,召集分管领导、尽调人员、纪检人员进行论证,分析资产情况和处置条件,各方利益诉求和盈利平衡点,处置方式的优选等进行综合判断,明确回收底价,为项目组处置工作的实施与推进指明了方向。

  2、处置方式的排选情况。根据了解到该户债权的实际情况和定价委员会的引导意见,项目组经认真分析后,认为处置RY企业的债权有三种可能的处置方案:一是向法院申请恢复实行程序,等待实行受偿,但实行难度大,实行周期、实行结果无法确定,且“因暂无实行条件”,法院已下达了终结本次实行程序的裁定。二是协议转让或公开竞价,积极寻找投资者,将RY企业整体债权协议转让给第三方。在不考虑处置时间、处置成本及地方政府干预等风险因素情况下,此两种方案透明度高,有利于增加市场开发的深度和广度,可能提高资产回收价值。但该项目已涉及当地维稳问题,若公开处置可能进一步激化社会矛盾,希翼www.2138.com企业帮助企业有效开展自救工作以便缓解当地社会矛盾。三是债务重组。抓住社会矛盾突出,债务企业生产经营停滞亟待恢复等关键问题,积极与债务企业和当地政府协商解决。根据债务企业的实际经营情况、法院已经终结了实行的现实和因涉及社会稳定当地政府要求不予公开处置的诉求,项目组经认真分析后主要采取了债务重组的处置方式。

  3、分析各方利益需求和大力突破难点。

  (1)债务企业。企业开发的商品房一期项目土地抵押在G银行名下,因抵押查封一直无法办理产权证,致使已入住的多户业主多次上访、围堵等群体事件,造成了较为恶劣的社会影响。希翼能尽快解决债务问题,以解除对相应土地的抵押和查封,办理房屋产权证。

  (2)当地政府。因债务企业造成的群体矛盾和社会矛盾比较突出,P市政府和当地区政府维稳压力较大,希翼能尽快解决一期项目所涉及的债务问题,解除抵押和查封,以便开展各项自救工作,化解当地的社会矛盾。

  综合考虑各方利益需求,企业意识到这是一次难得的处置机会,如能成功处置债权,不仅能帮助RY企业走出困局,化解当地社会矛盾,企业实现盈利,最终多方共赢。收购该不良资产包后,项目组短期内多次与债务企业进行协商,积极联系当地政府,联合摸清企业症结,协助寻找投资方,联合多方一步一步反复磋商,最终确定了多方认可的清偿价格,实现了资产处置最大化,企业、购房群众和政府三赢。

  案例启示:

  1、做实尽调工作,抓住谈判机遇。收购时,参与项目调查的人员综合分析项目有效信息,为抓住谈判机遇提供了前提。处置时,项目组人员进一步深挖各方情况,为处置抓住谈判关键点,不断提升资产处置价格,加快资产处置效率,实现回收最大化夯实了基础。

  2、落实服务实体经济职责,择优选择债务重组方式处置。www.2138.com企业全面贯彻落实澳门皇冠844网站服务实体经济的职责,在不良资产处置过程中,没有简单“一诉了之”“一卖了之”,而是积极帮助问题企业走出困局获得发展,彰显了化解不良资产风险的特殊功能定位。

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